Crédit immobilier, quels sont les points clés ?

Posted On 11 Mar 2019

Vous envisagez l’acquisition d’un bien immobilier ou de parts de SCPI ? Que cet achat immobilier soit avec pour objectif l’acquisition de votre résidence principale ou un investissement locatif, votre projet sera systématiquement adossé à un emprunt. Mais savez-vous réellement quels sont les points à vérifier pour comprendre comment fonctionne le crédit immobilier ?

Vous y êtes, vous avez enfin trouvé le bien que vous souhaitez acheter et vous êtes à la recherche de son financement. Que vous choisissiez de passer par un courtier en prêt immobilier ou directement par votre banque pour votre crédit immobilier, les étapes à suivre vont être similaires :

Fournir les pièces nécessaires à la constitution de votre dossier de crédit immobilier (avis d’imposition, fiches de paye, relevés de vos comptes épargne… etc).
Fournir les documents ayant trait à votre bien immobilier (prix, frais d’agence, surface…)
Choisir un structure pour votre prêt. Et là, si vous n’êtes pas accompagné par un courtier, je vous recommande chaudement de lire cet article.

Les intérêts de votre emprunt

Les intérêts de votre emprunt sont calculés chaque mois sur le capital restant dû. La notion de capital restant dû est primordiale à assimiler car plus vite vous remboursez le capital, moins vous paierez d’intérêts. C’est mathématique !

Taux fixe ? Taux variable ? Mieux comprendre comment fonctionne le crédit immobilier.

Il existe plusieurs types de crédits immobiliers. Les crédits à taux fixes, à taux variable et même les crédits in fine (ce cas de figure étant très rare nous le laisserons de côté dans cet article).

Qu’est-ce qu’un taux fixe dans un crédit immobilier ?

Un taux fixe, c’est l’outil que vous utilisez généralement. Le taux est fixe sur toute la durée de votre crédit et vous remboursez la même mensualité au cours de votre opération.

Qu’est-ce qu’un taux variable ?

Un taux variable est un taux dont la base est fixe et dont une partie est variable en fonction de l’indice des taux. Si les taux baissent, le taux de votre emprunt baisse et vice-versa. C’est un crédit immobilier un peu risqué aujourd’hui.

Quel type de taux choisir pour mon emprunt immobilier ?

Dans les circonstances actuelles, un taux fixe sera quasiment toujours meilleur. En effet, la remonté des taux d’intérêt en cours donne plus d’attrait aux taux fixes qui vous permettent de savoir quelle sera la mensualité de votre emprunt dans les 10, 15 ou 20 ans à venir.

Quelle durée d’emprunt choisir ?

Choisir la durée de son crédit immobilier est généralement un casse-tête. La première chose à poser sur le papier et de savoir si vous êtes dans le cadre d’un investissement locatif ou de l’achat d’une résidence principale.

En effet, dans le cas de l’achat d’une résidence principale, votre objectif va souvent être d’économiser au maximum sur les intérêts. Or, plus un crédit immobilier est long, plus vous paierez d’intérêts (non seulement parce que le taux de l’emprunt sera plus élevé, mais aussi parce que vous remboursez moins vite le capital). Ainsi, dans ce cas de figure, mieux vaut avoir un gros apport et choisir une durée de crédit courte.

Dans le cas d’un investissement locatif, les intérêts du crédit immobilier peuvent généralement être déduits (ou en partie) de votre imposition. De fait, ces derniers ont une importance moindre. Cependant, ils restent important en fonction de vos objectifs d’investissement. En effet, si vous souhaitez dégager rapidement du cashflow sur votre investissement immobilier, alors il peut être judicieux d’opter pour un crédit long vous permettant d’avoir des mensualités très basses et de réaliser une opération blanche.

Attention, même dans le cadre de l’achat d’une résidence principale, il peut être intéressant de prendre un crédit immobilier un peu plus long pour ne pas voir sa capacité d’épargne disparaître au profit d’une mensualité que vous auriez du mal à assumer.

Comment fonctionne l’assurance de mon crédit immobilier ?

Avant toute chose, sachez que l’assurance est obligatoire. Personne ne peut y déroger. Son taux dépend de votre âge mais aussi d’un questionnaire santé que vous aurez à remplir. Chaque détail influence le taux de votre assurance (êtes-vous fumeur ? Pratiquez-vous des sports à risque ? Avez-vous eu récemment des problèmes de santé ?). Bien que l’on puisse longtemps débattre de la notion d’éthique de ce questionnaire, il faut comprendre que les assurances sont d’abord et avant tout des entreprises et que ces dernières ont besoin de gagner de l’argent. Elles doivent donc se couvrir face aux risques encourus. Répondez avec sincérité à ce questionnaire car en cas de fausse déclaration la compagnie d’assurance pourra se retourner contre vous.

Qu’est-ce que l’assurance de votre emprunt immobilier ?

Cette assurance vient se substituer à vous dans le remboursement de vos mensualités dans le cas où vous ne pourriez pas assumer ces dernières. Attention, les cas de figures sont très encadrés et vous devez avoir des circonstances atténuantes pour ne pas avoir à assumer vos remboursements.

Le contrat de base vous couvre en cas de décès et d’invalidité (le capital est alors entièrement remboursé et, en cas de décès, revient à vos héritiers). Cependant, votre banque pourra aussi vous demander de souscrire des assurances supplémentaires. Comme par exemple :

PTIA : perte totale et irréversibles d’autonomie.
IPT : Incapacité permanente de travail
ITT : Incapacité temporaire de travail
…

Prenez le temps de lire les propositions de contrats car d’une assurance à l’autre, les détails peuvent différer (délais de carence par exemple).

Bon à savoir: vous n’êtes pas obligé de souscrire une assurance emprunteur dans la banque qui vous propose le crédit. Vous pouvez choisir votre compagnie d’assurance ! C’est ce qu’on appelle une délégation d’assurance.

In fine, quel taux regarder dans votre crédit immobilier ?

Les taux d’appels sont séduisants mais ils ne reflètent pas la réalité. En effet, pour bien comprendre le taux de votre crédit immobilier il faut regarder du côté du TEG (Taux effectif global) et TAEG (Taux annuel effectif global). Ces deux indicateurs ont été mis en place pour protéger le consommateur et sont généralement plus intéressant à étudier.

En effet, le TEG et TAEG intègrent tous les frais annexes (frais de dossier, d’assurance, frais fiscaux, etc). Ainsi, entre deux propositions, analysez bien le TEG et les conditions générales. Vous serez fixé sur la réalité de votre emprunt immobilier.